L’acquisition d’un bien immobilier est une excellente stratégie d’investissement à long terme. Investir dans la pierre permet de se constituer un patrimoine solide et aisément transmissible.
Le dispositif PINEL est un mode d’investissement qui vient justement lier la constitution d’un patrimoine à la réduction d’impôt. Vous trouverez ci-dessous la présentation de ce dispositif afin de mieux l’appréhender.
| NOTA BENE : Emmanuelle WARGON, Ministre déléguée chargée du Logement, a annoncé que le dispositif PINEL sera prolongé au-delà du 31 décembre 2021, et prorogé jusqu’au 31 décembre 2024. Toutefois, si le dispositif reste le même, le taux de réduction d’impôt sera impacté progressivement jusqu’en 2024. En effet, l’avantage fiscal lié à la loi PINEL va diminuer à partir du 1er janvier 2023. Aussi, pour tout logement neuf acquis en 2023, la réduction fiscale passera :
Et en 2024, ces taux de réduction seront une nouvelle fois abaissés :
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Comprendre le dispositif PINEL
La loi PINEL est un dispositif légal mis en place par Madame la Ministre, Sylvia PINEL en 2014. L’objectif de cette disposition était double :
- Inciter les contribuables français à investir dans l’immobilier neuf ou en état futur d’achèvement, tout en rendant plus avantageuses les conditions d’investissement. Aujourd’hui, ce dispositif a été étendu à l’immobilier ancien.
- Relancer la construction immobilière sur le territoire, afin de redynamiser le marché immobilier tout en augmentant le nombre de logements à louer.
Les avantages de la Loi PINEL
Défiscaliser : la loi PINEL permet de vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant au montant de votre investissement à hauteur de 12%, 18% ou 21%. Le taux appliqué est fonction de la durée d’engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cette durée revient donc à appliquer un taux de réduction d’impôt annuel de 2% durant les 9 premières puis de 1% jusqu’à 12 ans.
Investir sans apport : le dispositif PINEL vous permet d’investir sans apport dans la plupart des cas puisque la majorité des banques ne l’impose pas.
Préparer votre retraite et capitaliser : À long terme, cette loi vous permet de préparer votre retraite, et ainsi constituer votre patrimoine. Au terme de la durée du dispositif, vous aurez la possibilité soit de vendre votre bien, et donc de récupérer un capital, soit de le conserver pour y vivre.
| NOTA BENE : La loi PINEL prévoit un plafond quant au montant de l’investissement permettant la réduction fiscale correspondante. En effet, elle sera calculée et plafonnée sur un bien immobilier pouvant aller jusqu’à 300 000 €. Il est toutefois possible d’investir sur un appartement neuf à un prix supérieur mais la déduction d’impôt ne sera pas calculée sur la totalité du montant du prix du bien. |
Ainsi, le dispositif PINEL peut vous permettre de bénéficier d’une déduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € sur la durée totale du dispositif, soit 12 ans.
Louer le bien immobilier à un membre de votre famille : Contrairement au précédent dispositif DUFLOT, la Loi PINEL permet aux propriétaires de louer leur bien à leurs descendants ou ascendants. Les parents peuvent, par exemple, loger leurs enfants en restant dans le cadre du dispositif (à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire).
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier des avantages du dispositif de défiscalisation PINEL, il est nécessaire de respecter des conditions d’éligibilité.
Les critères à respecter sont liés :
- À l’état du logement
- À la zone géographique du logement
- Aux revenus des locataires
- Au montant des loyers
Réglementations et normes : Le logement doit respecter certaines normes techniques et environnementales mises en vigueur comme la réglementation thermique RT2012 qui permettra à l’occupant de bénéficier d’un logement non énergivore.
Ancien ou VEFA : Vous devez obligatoirement acquérir un bien neuf ou en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Il doit toutefois être achevé dans un délai de 30 mois à compter de la déclaration d’ouverture de chantier. Vous pouvez également acquérir un bien ancien mais à condition de le rénover pour répondre aux nouvelles règlementations et normes. Dans ce dernier cas, le montant des travaux doit correspondre à au moins 25% du montant total investi dans le bien.
Location à titre de résidence principale non meublée : Le bien doit donc être loué nu (non meublé) et à titre de résidence principale pour le locataire.
La zone géographique du logement
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la Loi PINEL, les contribuables devront acquérir un bien dans une zone éligible selon le zonage géographique suivant :
- Zone A Bis : Paris, et quelques villes de sa petite couronne.
- Zone A : Le reste de l’Île de France, la côte d’Azur, et quelques métropoles comme Lyon, Marseille, Lille et Montpellier.
- Zone B1 : Toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, ainsi que quelques villes Saint-Malo, La Rochelle ou encore Annecy.
- Zone B2 : Les communes de plus de 50 000 habitants.
Autrefois, la zone C correspondait au reste du territoire français mais a été supprimée par la Loi PINEL 2020.
Les plafonds de ressources des locataires
Dans le même principe, le zonage géographique permet de définir un plafond de ressources des locataires : les revenus maximums annuels que peuvent percevoir les locataires d’un logement loué sous le dispositif PINEL. Au-delà, le propriétaire ne pourra pas bénéficier de la réduction d’impôt.
C’est le revenu fiscal de référence N-2 qui sera la base de calcul pour l’éligibilité du locataire.
| ZONE A BIS | ZONE A | ZONE B1 | ZONE B2 | |
| Personne seule | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € | 28 152 € |
| Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € |
| Pers. seule ou couple + 1 enfants à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € |
| Pers. seule ou couple + 2 enfants à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | 54 579 € |
| Pers. seule ou couple + 3 enfants à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | 64 206 € |
| Pers. seule ou couple + 4 enfants à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € | 72 359 € |
| Majoration pers. à charge complémentaire | 13 390 € | 12 258 € | 8 969 € | 8 070 € |
Les plafonds de loyer
Dans un volet social, et afin de rendre plus accessible l’immobilier locatif, ce dispositif prévoit le plafonnement des loyers en fonction d’une zone géographique. Un propriétaire ne pourra donc pas dépasser un certain montant de loyers par mois à demander à ses locataires.
Ce plafond de loyers s’applique alors en fonction d’un zonage d’éligibilité, de sa surface utile et d’un barème de coefficients appliqués au prix de base par m² (mis à jour par l’Etat tous les ans).
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Zone Pinel |
Barème Pinel 2021 |
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Zone A Bis |
17,55€/m² |
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Zone A |
13,04€/m² |
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Zone B1 |
10,51€/m² |
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Zone B2 |
9,13€/m² |
